Nii ehitusloa kui ka ehitusteatisega seotud dokumentatsioon tuleb esitada omavalitsusele ehitisregistri kaudu. Probleeme tekib põhjusel, et koos ehitusloa taotlusega või koos ehitusteatisega tuleb esitada ka ehitusprojekt ja see peab vastama ehitisregistri spetsiifilistele vormistusnõuetele.
Seega reaalses elus ei esita enam ehitusprojektiga koos taotlusi mitte omanikud, vaid hoopis projekteerijad ja arhitektid. Omanikul on nüüd aga valida, kas dokumendid esitab projekteerija omaniku nimel või on projekteerija ise hoopis ka ehitusloa taotleja/ehitusteatise esitaja. Kui rakendub viimane variant, siis peab omavalitsus kaasama ehitusloa/ehitusteatise menetlusse ka omaniku ning andma omanikule võimaluse avaldada taotluse kohta arvamust.
Eeltoodule lisaks peab omavalitsus kaasama taotluse/teatise menetlusse nii teised kinnisasja omanikud (kaasomanikud või teised korteriomandite omanikud) kui ka muud ehitustegevusest puudutatud isikud, näiteks naabrid. Siinkohal on oluline, et selline menetlusse kaasamise kohustus on ka juhtudel, kui ehitustegevusest puudutatud isikuid on rohkem kui 50 ehk siis kortermajade puhul.
Ehitusprojekt eelprojekti staadiumis
Peale ehitusprojekti peab esitama kindlasti ka riigilõivu andmed (ehitusloa korral) ja energiamärgise, samuti juhul, kui on tehtud ehitusprojektile ekspertiis, siis ka ekspertiisiakti. On oluline, et ehitusloa taotlemisel ja samuti ehitusteatisega esitatav ehitusprojekt peab olema koostatud vähemalt eelprojekti staadiumis.
Samas ekspertiis tuleb seaduse kohaselt teha ehitamise aluseks olevale ehitusprojektile ehk tööprojektile. Nende kahe ehitusprojekti staadiumi vahele jääb põhiprojekti staadium. Eelprojekti staadiumis ehitusprojekt esitatakse omavalitsusele põhjusel, et siis on võimalik kergemini teha muudatusi, kui omavalitsus neid nõuab. Omavalitsuse nõudmised saavad olla aga ainult need, mis tulenevad seadusest.
Seaduse kohaselt on ehitusloa ja ehitusteatise menetluses omavalitsusel kohustus kontrollida avalik-õiguslikke nõudeid ehk nõudeid, mis on ehitisele esitatud kas seaduses, õigusaktides või planeeringutes/projekteerimistingimustes. Seni aga osa omavalitsusi kontrollib avalik-õiguslike nõuete kõrval ka eraõiguslikke nõudeid ehk siis seda, kas mõni kaasomaniku nõue on täidetud või mitte, näiteks kas ehitustegevus toimub just selles kinnisasja osas, mis on määratud kasutuskorraga ehitusloa taotleja ainukasutusse. Selline eraõiguslike nõuete kontrollimine on problemaatiline, sest ehitusloa väljastamisest või ehitusteatise heakskiitmisest keeldumise alusena ei ole eraõiguslikke nõudeid toodud.
Kohtusse pöördumisest suurt ei võida
Ehitusloa väljastamise menetluse pikkus on seaduse kohaselt 30 päeva. Kahjuks eiratakse tähtaegu ning ei ole haruldased juhud, kus ehitusluba väljastatakse alles kuue kuu pärast. Kas saab midagi teha omavalitsusepoolse rikkumise vastu? Jah, saab esitada halduskohutusse kohustamiskaebuse, kuid enamasti ei ole sellest kasu, sest ka kohtumenetlus võtab aega nii kaua, et kasu kohtusse pöördumisest on vähene.
Otstarbekas on aga kohtusse pöördumine juhul, kui hiljem omanik esitab omavalitsuse vastu ehitusloa või ehitusteatise menetluse pikkusest tingituna kahjunõude, sest edukat kahjunõuet on võimalik sisuliselt esitada ainult siis, kui on eelnevalt ehitusloa või ehitusteatise väljastamise kohustamiskaebusega kohtusse mindud.
Kui omavalitsus keeldub ehitusloa väljastamisest või ehitusteatise heakskiitmisest, siis on võimalik esitada kas vaie või pöörduda kohtusse. On oluline, et kui esitatakse vaie ja kasutatakse selleks õigusnõustaja abi, siis selline kulu ei ole omavalitsuselt sissenõutav. Kohtumenetluse kulud on aga omavalitsuselt väljanõutavad, kui kohus teeb kaebaja jaoks positiivse otsuse.
Kohtusse mineku eeldus on see, et omavalitsus on esitanud keeldumise alusena mingi sellise asjaolu, millele ta ei tohiks tugineda, ehk siis nõudele, mida ei ole sätestatud õigusaktiga või planeeringu või projekteerimistingimustega. Näiteks ei kiida omavalitsus ehitusteatist heaks, kuna naaber ei ole andnud kooskõlastust soovitud tegevusele. Seega peab omavalitsuse keeldumise korral analüüsima omavalitsuse põhjendusi, ja alles siis, kui on selge, et need on õigusvastased, on otstarbekas pöörduda kohtusse.
Kuna õigusliku regulatsiooni puhul on ehitusluba ja ehitusteatis erinevad, toimub ka kohutusse kaebuse esitamine erinevalt. Nimelt ehitusloa väljastamisest keeldumise korral esitatakse kohtusse tühistamiskaebus ja ehitusteatise korral esitatakse kohustamiskaebus.
